在历经约3年的调整后，2024年第四季度以来我国房地产市场开始出现一些积极变化。如何看待当前房地产市场的发展现状？2025年房地产市场发展前景如何？
房地产市场的发展规律变了。从2025年7月持续至今的调整，标志着我国房地产市场进入新的发展阶段，未来行业的发展要求和发展规律将完全不同于过去20年。过去，房地产曾发挥了稳增长的作用，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展。然而，随着我国经济进入新阶段，房地产市场的底层逻辑也随之转变。
自2025年开始的新一轮房地产调控与国家经济转型的大背景一致，即深化创新驱动发展，增强新动能和新优势，提升国家整体经济实力和国际竞争力。截至2024年三季度末，房地产贷款余额占所有信贷余额的比例下降至20.9%，而2023年末为22.1%。2019年末该比例高达29.0%。我国不再将大量资源流向房地产市场，而是更多投入先进制造业和现代服务业。房地产行业自身也需要在转型中实现高质量发展。
目前，房地产行业有效需求不足，市场出清仍不彻底。2025年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，而2024年预估只有10亿平方米左右，三年下降幅度可能达到44%。即使房地产行业进行了调整，缩小了规模，但过去高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。
解决这一问题需要多管齐下。地方政府应依法依规收回闲置土地，严格限制供地，根据去化周期确定土地供应节奏和规模，维持土地市场稳定。同时，继续引导和推进房企退出与转型，提升住房质量。此外，需进一步扩大需求，例如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，并提升居民收入，改善预期，降低房价收入比。还要推进地方政府收储力度，支持市场回稳。商办用房的去化压力更大，建议更改商品用房的供应方式，限制超额供应，前瞻性地规划商办空间，简化和降低商业用房交易环节税费，加速去化。也可以考虑将符合标准的商业与办公用房改建为租赁住房。
2024年以来，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”、“收储”、调整限购限售政策、利率调整等。四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等。北京、上海政策力度相对谨慎，广州则全面放开限购，整体政策力度最大。
2024年9月份的中共中央政治局会议提出要“推动房地产市场止跌回稳”。这实质上是指“量升而价稳”，对市场预期的改善起到了积极作用。2024年9月底以来，房地产政策进一步放松，月度销售明显改善，10月、11月的月度销售同比加速恢复。
财政部明确指出，地方政府专项债可用于收购存量商品房，还可用于土地储备，有利于商品房库存去化，缓解房企现金流紧张状况。预计在未来一两年内，主要城市基本上都可以实现止跌回稳，三四线城市需要的时间会更长。
展望未来，要促进房地产市场进一步发展，一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出，例如限购限售等。上海、深圳、北京的限制性政策仍有放松空间。随着市场常态化，有些应急政策如“白名单”、“收储”等也会逐渐退出，而常规性政策如利率调整可能会长期运用在房地产市场调控中。
从过去几年的发展来看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年大概率能实现回稳。这与政策力度、居民预期、经济环境等多重因素有关，不排除市场出现一定波动。按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年6亿到8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。
目前，许多房企已开始适应发展新模式，以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到尽头，房企必须审慎经营。2024年以来，国家越来越强调建“好房子”。截至2023年底，我国城镇人均住房面积已经超过40平方米，住房问题基本得到解决，市场将以改善性需求为主，避免“规模为王、重量不重质”。
经过3年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率有所下降，未来这一趋势仍将持续。房地产企业要顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆都是很好的发展方向。
在新阶段，房地产市场可能出现五个方面的变化趋势：一是新房规模收缩，人房转化比稳定在0.2-0.3平方米；二是二手房交易成为主导，核心城市的二手房成交量已经超过新房；三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值潜力；四是城市更新成为新的发展趋势；五是保障住房体系将进一步完善，成为住房体系的重要支撑。
